Immobilie ohne Eigenkapital
Petra Merlo

Petra Merlo

Renditeimmobilien ohne Eigenkapital finanzieren?

Ist es möglich, eine Renditeimmobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren?

Wer investieren und eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen will, führt in der Regel ein ausführliches Gespräch mit der Bank seines Vertrauens. Hier muss üblicherweise ein bestimmtes Eigenkapital vorgewiesen werden, damit die Finanzierung überhaupt erst bewilligt wird. Die Frage ist, ob es denn auch ohne Eigenkapital möglich ist.

Im Regelfalls bietet die Bank eine 80% Finanzierung an, sodass 20% des Kaufpreises (hinzu kommen Kaufnebenkosten) auf Eigenkapital gesockelt sein müssen.

Eine andere Option ist die 110% Finanzierung, bei der die Bank die volle Summe, sowie die Kaufnebenkosten trägt. Diese kommt tatsächlich nur in sehr seltenen Fällen vor. Meist bei Kunden mit sehr guter Bonität, bei denen das erforderliche Eigenkapital verfügbar wäre. Aber auch zum Beispiel Beamte, die über ein hohes und langfristig sicheres Einkommen verfügen.

Sind jedoch solche Bedingungen nicht gegeben, lehnt die Bank eine Vollfinanzierung unter normalen Umständen ab. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, mit sehr geringem oder gar ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.

Zunächst müssen Immobilie und die Verhältnisse passen

Dies ist für eine solche Finanzierung erstmal entscheidend. Folgende Punkte sind werden unter Anderem dabei berücksichtigt:

  • Hoher Sachwert
  • Guter Preis im Verhältnis zum Wert der Immobilie
  • Versprechung einer guten Rendite
  • Sie können eine gute Bonität und einen sicheren Job mit gutem Einkommen aufweisen

Unter den genannten Bedingungen ist es schon eher möglich, die Bank zu überzeugen. Allerdings muss die Immobilie die Vollfinanzierung durch ihren Wert und den Kaufpreis rechtfertigen können.

Das sogenannte Nachrangdarlehen

Gehen wir davon aus, Sie haben Ihre Bank überzeugen können und es wird ihrer 100% Finanzierung zugestimmt. Hier müssen Sie bedenken, immer noch die Kaufnebenkosten offen sind, denn diese werden von der Bank nicht mit getragen. Gehen wir zudem davon aus, dass sie über keinerlei Eigenkapital verfügen. Dann besteht die Möglichkeit, ein Nachrangdarlehen aufzunehmen. Diese Art von Darlehen hat eine verhältnismäßig geringe Laufzeit und höhere Zinsen, die fällig werden. Unter Umständen können Sie noch den Verkäufer dazu bringen, den Kaufpreis um die Maklerkosten zu erhöhen und im Kaufvertrag festhalten, dass die Maklerprovision vom Verkäufer getragen wird. Somit gelingt es Ihnen, die Nebenkosten etwas nach unten zu setzen, damit Sie weniger Eigenkapital benötigen.

Das Verkäuferdarlehen

Eine weitere Möglichkeit ist das Verkäuferdarlehen. Auch hier können Sie Ihre Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren. Verhandeln Sie dazu mit dem Verkäufer und schlagen Sie ihm vor, Ihnen einen Teil der Verkaufssumme als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Dabei zahlen Sie dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis und er zahlt Ihnen einen Teil davon als Darlehen wieder aus. Um dafür eine Sicherheit zu haben, kann er auf die Immobilie eine Grundschuld eintragen lassen. Dieses Geld nutzen Sie dann, um die Kaufnebenkosten zu bezahlen. Das vereinbarte Darlehen tilgen Sie dann beim Verkäufer.

Wie Sie mit geringem Eigenkapital vorgehen können

Wenn Sie die Finanziellen Mittel haben, um die Kaufnebenkosten zu zahlen, jedoch über keine weiteren, größeren Mittel verfügen, gibt es auch hier eine Möglichkeit. Richten Sie ein Sparkonto dafür ein und überlassen Sie es, nach Einzahlung, der Bank als Sicherheit und vergessen Sie nicht, dass auch die Nebenkosten mitfinanziert werden sollen. Meist lässt sich die Bank darauf ein und erhöht den Kredit um die entsprechende Summe. Vereinbaren Sie dann mit der Bank, dass die Sicherheit für Sie wieder freigegeben wird, sobald Sie das Darlehen vollständig getilgt haben. In der Regel ist dies möglich, wenn die Bank sich damit oft auch noch etwas Zeit lässt, bis Sie darüber hinaus noch etwas mehr vom Gesamtkredit getilgt haben. Der Entscheidende Vorteil für Sie: schon nach ein paar Jahren verfügen Sie wieder über Ihr eingezahltes Eigenkapital und können es für neue Investitionen einsetzen.

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